最高人民法院案例：未经村民会议讨论决定，村委会出租集体土地无效（附将集体所有的土地出租用于非农建设的，土地租赁合同无效）！

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最高人民法院案例：未经村民会议讨论决定，村委会出租集体土地无效（附将集体所有的土地出租用于非农建设的，土地租赁合同无效）！

最高人民法院等法莱利法律资讯 2019-07-17

一、最高人民法院案例：未经村民会议讨论决定，村委会出租集体土地无效！

来源：最高人民法院、裁判文书网、唐青林、李舒、杨巍、民事裁判规则、法莱利法律资讯公众号等，感谢。

最高人民法院

村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效！

阅读提示：

村委会能否将其所有的集体土地出租给他人？未经村民会议讨论决定租赁合同是否有效？最高法院认为，该等事宜涉及全体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定，未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。法律咨询微信bestfch001.但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。

裁判要旨

村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。

案情简介

一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

二、文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。法律咨询微信bestfch001.广州中院认为，案涉合同未经村民会议讨论决定，是无效合同;文柏池在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款，故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决：驳回文柏池的诉讼请求。

三、文柏池不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维持原判。

四、文柏池仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定：驳回文柏池的再审申请。

裁判要点

法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988年通过版，已失效)第十一条关于“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定无效。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。

为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之前，当事人不应向村委会支付租金，避免遭受损失。

二、租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，请参阅本文下一篇文章：《最高人民法院:能否出租集体土地用于非农建设》。

相关法律规定

《中华人民共和国村民委员会组织法》(1987年通过版，已失效)

第十一条村民委员会向村民会议负责并报告工作。

村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。

村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。

新法：《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年修订版)

第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;

(二)从村集体经济所得收益的使用;

(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;

(四)土地承包经营方案;

(五)村集体经济项目的立项、承包方案;

(六)宅基地的使用方案;

(七)征地补偿费的使用、分配方案;

(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;

(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。

法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定;文柏池主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。

原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。

原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。法律咨询微信bestfch001.因此，文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由，本院亦不予支持。

案件来源

文柏池、东莞大宁永盛制衣有限公司与增城市新塘镇久裕村民委员会、增城市新塘镇久裕村经济联合社土地租赁合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2015)民申字第759号]。

二、《中华人民共和国农村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全国人民代表大会常务委员会发布，为征求意见稿，尚未生效)中关于土地流转的规定

二、将第五条修改为：“农村集体经济组织的成员，有权依法承包经营由本集体经济组织发包的土地，享有土地承包经营权。

“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包经营土地的权利。法律咨询微信bestfch001.非本集体经济组织的成员，除本法第三章规定的情形外，不得承包由本集体经济组织发包的土地，不享有土地承包经营权，但是可以通过土地流转依法获得土地经营权。”

三、增加一条，作为第六条：“以家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权。

“土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地的权利。

“土地经营权是指一定期限内占用承包地、自主组织生产耕作和处置产品，取得相应收益的权利。”

十六、将第三十二条改为第三十五条，修改为：“土地经营权可以依法采取出租(转包)、入股或者其他方式流转。”

二十一、将第三十七条改为第三十九条，第一款修改为：“土地经营权采取出租(转包)、入股或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同，并向发包方备案。”

二、最高人民法院案例：村委会将集体所有的土地出租用于非农建设的，土地租赁合同无效！

来源：最高人民法院、远筑房地产、法莱利法律资讯公众号等，感谢。

阅读提示

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”如果将农村集体所有的土地出租用于非农建设，租赁合同是否有效？法律咨询微信bestfch001.最高法院认为：上述规定是效力性强制性规定，因此将集体所有的土地出租用于非农建设的，租赁合同无效。

裁判要旨

一、判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。

二、《森林法》第十五条、《土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。将集体所有的林地租赁给他人，改变农业用途的，违反了上述规定，租赁合同无效。

案情简介

一、泡崖乡政府与顺达公司签订租赁合同，约定泡崖乡政府将集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练。

二、辽宁高院判决认定涉案租赁合同无效。

三、顺达公司不服辽宁高院判决，向最高法院申请再审，主张《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定属于管理性规定，案涉租赁合同合法有效。最高法院维持认定涉案租赁合同无效，裁定驳回顺达公司的再审申请。

败诉原因

最高法院认定案涉租赁合同无效的原因在于：

《中华人民共和国森林法》第十五条规定，“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：……”。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”

违反上述规定改变林地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。本案泡崖乡政府将属于农民集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练，改变了林地用途，故案涉租赁合同违反了上述规定，应当认定无效。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、我国实行严格的土地用途管制制度，当事人无权租赁集体土地用于非农建设。租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，且可能面临行政处罚。

二、2015年全国人民代表大会常务委员会审议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定，针对三十三个试点区域，“暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。法律咨询微信bestfch001.在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”据此，试点区域的集体经营性建设用地使用权可以以租赁方式入市交易。

相关法律规定

《中华人民共和国森林法》第十五条下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：

（一）用材林、经济林、薪炭林；

（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；

（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。

依照前款规定转让、作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件的，已经取得的林木采伐许可证可以同时转让，同时转让双方都必须遵守本法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。

除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。

具体办法由国务院规定。

《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。